님, 달디 달았던 단기 주4일 2주 체험판이 끝나고 다시 일상으로 돌아왔어요🥲 연휴는 잘 보내셨나요? 지난 주에 보내드린 레터를 보시고 나들이는 좀 다녀오셨을지 궁금해요! 오랜만에 모음집으로 찾아뵈었더니 좋아해주신 분들이 많았어요. 감사한 피드백들을 님께도 공유해봅니다💚  

💡 콩치노콩크리트 뉴 이어맥스 글이 너무 유익했고, 하단에 관련 읽을거리와 링크를 첨부해주셔서 너무너무 좋았어요! 유료 구독해야 될 퀄리티 ㅜㅅ ㅜ

💡 혼자 이곳저곳 다니는걸 좋아하는데 어딜 돌아다닐지 몰라서 항상 가는 곳만 갑니다. 이제 갈 리스트에 추가할 곳이 많네요

💡 잘 알지 못했던 좋은 공간이 많네요

최근에 더블랭크를 구독하셨다면 이전에 보내드렸던 공간 이야기들을 보지 못하셨을 수도 있는데요! 틈 날 때마다 제가 조금씩 소개해볼게요. 더블랭크의 홈페이지에 모두 차곡차곡 아카이빙해두었으니, 심심할 때 찾아오셔서 구경하셔도 좋고요😊

오늘은 많이 기다려주신 서울 성동구 송정동의 아주 특별한 공간, 순수 민간 주도 도시 재생 프로젝트 ‘1유로 프로젝트’ 이야기를 전해볼게요! 1유로 프로젝트에 대한 소개와, 이 프로젝트를 탄생시킨 숨은 주역, ‘로칼 퓨처스 : 오래된 미래 공간 연구소’ 최성욱 대표와의 인터뷰가 이어지질텐데요.

도시재생에 대해 오랜 시간 고민하고 연구해온 최성욱 대표의 철학과 인사이트, 그리고 1유로 프로젝트 비하인드 스토리가 많이 담겼어요. 그런데 분량이 많아 뉴스레터에서는 아주 일부만 소개했거든요,,,😢 그러니 홈페이지에 들러 꼭 ✌️전문보기✌️로 읽어주세요!    

공간명 | 1유로 프로젝트 코끼리 빌라

공간유형 | 복합문화공간

주소 | 서울특별시 성동구 송정18길 1-1 🗺️(클릭)

연락처 | 1europrojects@gmail.com

영업시간 | 1유로 프로젝트 입점 매장에 따라 상이

네이버 공간 정보 페이지 | 인스타그램 

처음 1유로 프로젝트에 대해 듣게 된 건, 작년 가을 서울가드닝클럽을 취재할 때였어요. 서울가드닝클럽의 넥스트 스텝에 대한 질문에, 성수동 옆 송정동에서 흥미로운 프로젝트에 합류하게 되었단 답변이 돌아왔거든요. 구체적인 이야기는 듣지 못했지만, ‘1유로 프로젝트’라는 이름만으로도 무척 호기심이 생기더라고요.

집으로 돌아오는 길에 인스타그램에서 1유로 프로젝트를 검색했더니 공식 계정이 나왔어요. 프로젝트의 개요에 대해 설명해 둔 게시물과, 공사 현장에 대한 게시물 몇 개가 전부였죠. 단돈 1유로에 공간을 임대해준다는데, 도무지 그게 어떻게 가능한건지 납득이 가지 않았고요. ‘1유로 프로젝트가 오픈하면 꼭 취재해 님께 소개해드려야지🤔’ 다짐했어요.

날은 좀 쌀쌀해도 벚꽃이 흐드러지게 피었던 어느 봄날, 송정동을 찾았어요. 2월 중순의 오픈 파티 이후 두 번째 방문이었죠. 갈색 벽돌 건물은 어딘가 뭉클한 마음을 자아내는지 모르겠어요. 멀리서부터 눈에 띄는 외관에 1유로 프로젝트 간판이 보이기 시작하면 기대감이 증폭돼요. 전부 17개의 브랜드가 한 지붕 아래 옹기종기 모여 펼쳐내는 이야기들이 궁금해지고요.

1유로 프로젝트는 공공 디벨로퍼 아키텍트 그룹 ‘로칼 퓨처스 : 오래된미래 공간연구소’가 주도해 지역 재생과 브랜드 성장이라는 두 마리 토끼를 한 번에 잡는 프로젝트예요. 이들은 ‘좋은 도시는 좋은 사람들이 만들고, 좋은 사람들은 좋은 라이프 스타일이 만든다’는 기업 이념을 바탕으로, 함께 살기 좋은 세상을 만드는 전 지구적 공동 가치를 실현시키는 데에 좋은 도시와 건축공간을 만들어 작동시키는 것으로 동참하고 있죠.

1유로 프로젝트는 원래 네덜란드에서 시작되어 유럽으로 퍼진 도시재생 프로젝트인데요. 인구 감소로 낙후된 지역의, 방치된 오래된 건물을 공공이 매입해 시민들에게 1유로에 임대하고, 입주자들은 리모델링부터 공간 운영까지 책임지고 도맡게 되죠. 이 과정에서 자연스럽게 사람들이 모여들고 도시가 살아나고요.

로칼 퓨처스는 여기에서 가능성을 봤어요. 한국에서도 안 될 거 없겠다 싶었던 거죠! 공공이 사업을 주도했던 유럽과는 다르게 철저하게 로칼 퓨처스, 즉 민간 주도로 진행한 덕분에 아주 빠르게 실험이 진행될 수 있었죠. 처음 프로젝트가 시작된 시점이 2022년 7월 21일이었고, 공간이 단장을 마무리하고 프리오프닝 행사를 열었던 시점이 2023년 2월 16일이었으니 공간 선정부터 임대 계약, 테넌트 모집과 선정, 리모델링, 입주 및 오픈 준비 등 모든 작업이 거의 6개월만에 진행된 셈이에요.

이 재미있는 실험의 핵심은 ‘상생’이에요. 낙후된 지역이 스스로 자생할 힘을 가질 수 있도록 도시를 구성하는 요소들이 상생하는 구조를 만들어 주는 거죠. 철저하게 ‘로컬’에 기반해 사람들에게 좋은 라이프 스타일을 제안할 수 있는 청년 사업가들을 테넌트로 선정해요. 이 프로젝트의 테넌트로 선정된 브랜드들은 1년에 2번 이상 지역사회를 위한 무료 교육 프로그램을 진행하고요.

로컬에 좋은 라이프스타일을 제안하는 이들 브랜드가 성장할 수록, 공간과 지역은 자연스레 활기를 되찾죠. 이런 과정을 통해 건물주는 유능한 청년사업가들의 자립을 돕고, 방치됐던 건물에 새 생명이 깃들며 청년사업가들은 월세 부담에서 벗어나 브랜드를 성장시키고 수익활동을 할 수 있고, 노후 지역 활성화에도 기여하는 선순환이 가능한 그림이에요.   

이 혁신적인 프로젝트에 지원한 브랜드는 총 76개였다고 해요. 엄격한 기준을 통해 선발된 최종 17개의 브랜드가 1유로 프로젝트 1기 테넌트 그룹으로 선정됐죠. 더블랭크에서 소개해드린 적 있는 서울가드닝클럽을 포함해 생활 밀착형 동네 플랫픔을 표방하며 로컬 마켓의 새로운 바람을 불러일으킨 보마켓, 제로웨이스트 대중화를 꿈꾸는 라이프스타일 숍 베러얼스, 러닝을 통해 원더풀한 세상을 만들기 위해 탄생한 ‘런더풀’의 베이스캠프 등 의미도 있고 재미도 있는 브랜드가 아주 많아요.

오늘은 1유로 프로젝트와 이를 주도한 로칼 퓨처스 : 오래된 미래 공간 연구소의 최성욱 대표와 도시재생, 그리고 1유로 프로젝트의 A to Z 에 대한 이야기를 나눠보고, 다음주 1유로 프로젝트 2탄에서 17개 브랜드에 대한 자세한 이야기를 들려드릴게요.

그럼 1유로 프로젝트는 어떻게 시작하게 되셨나요?

사실 제가 도시재생센터 퇴직 전 송정동에서 일하면서 추진해보려고 얘기가 진행되고 있던 프로젝트였어요. 그런데 당시 공공조직이 가지고 있던 몇 가지 내부 이슈로 인해, 사업이 힘을 잃고 표류하기 시작했어요. 그냥 지나가기엔 아까워서 제가 직접 민간 주도 프로젝트로 진행해보려고 재생센터를 그만두고 판을 벌렸고요.

거의 3년을 버려져 방치됐던 건물이니 처음 이 공간을 마주했을 땐 노숙자들도 살고 있고 우범지대 같은 느낌이었어요. 보자마자 네덜란드에서 봤던 로테르담의 ‘발리스블록’ 사례가 떠오르더라고요. 발리스블록은 시가 매입했지만 사실상 방치돼 마약거래상과 마약 중독자, 노숙인들이 살던 곳 공동주택인데, 2004년에 민간 디벨로퍼가 건물을 넘겨받아 주택 1채를 1유로씩 받고 팔았어요. (중략) 뜨거운 관심 끝에 최종적으로 40여가구가 집을 수리해 살게 됐고, 이후 자연스럽게 사업이 확산되어 현재 500여 가구가 주택을 개선하는 프로젝트에 참여했어요.

이와 유사한 몇몇 사례들을 알고 있었고, 한국에서도 그런 걸 해보면 재밌겠다라는 생각을 하고 있던 참에 이 건물이 보니까 딱 적합해 보였어요. 낙후된 지역 한가운데 위치해 있고, 건물의 규모 등 여러가지 측면에서 실험해보기 좋다는 판단을 했죠.

현재의 송정동 상태와 미래 가능성에 주목했어요. 성동구가 몇 년째 아주 핫한데, 지역 주민들은 스스로 이 곳을 그 안에서도 가장 낙후된 지역으로 인식하고 있었거든요.

송정동은 여전히 시골 같은 느낌의 커뮤니티 문화가 살아있으면서, 주변 성수동이나 근처 4개의 대학교 등이 위치한 지역의 특수성 때문에 1인 가구부터 다양한 세대, 계층의 사람들이 혼재되어 살고 있죠. 다만 이곳이 주거기능 외에는 아직 아무런 도시적 프로그램이 없다 보니, 사람들은 잠만 자고 나가는 동네가 되어가고 있었고요.

도시가 긍정적으로 변화하기 위해서는, 정주율을 높여줘야 한다고 봐요. 정주율을 높이는 방법은, 결국 내가 이 동네에 앞으로도 계속 살고 싶고, 그럴 수 있다는 분위기를 만들어 주는 것인데, 여기 주민들은 전면 철거 아파트 재개발에 대한 니즈보다는 대안적인 정주 환경 개선에 대한 니즈가 큰 것도 특이점이었고요.

위치적으론 뚝방이나 중랑천이라는 좋은 자연 유산을 가지고 있고, 평지라는 조건도 편안한데, 상대적으로 건물 자체도 동네 한 가운데 위치해서 지역 주민들과의 교류도 용이하고요. 이런 여러 조건들이 실험적인 프로젝트의 취지에 굉장히 잘 맞는다고 판단했어요.  

모집 공고를 내고 3주만에 76개 브랜드가 입주 신청을 했어요. 엄격한 내부 기준을 가지고 최종 17개 브랜드를 선정했고요. 철저하게 도시재생의 관점에서, 제대로 작동되는 시스템을 만들고 싶었기 때문에 저희가 정한 룰을 잘 따라와줄 브랜드들이 필요했어요. 

저희가 내세우는 슬로건이 ‘우리가 가진 역량을 최대한 활용해서 좋은 세상을 만든다. 좋은 세상은 좋은 도시들로 이루어져 있고, 좋은 도시는 좋은 사람들로 이루어져 있고, 좋은 사람들은 좋은 라이프스타일을 통해 만들어진다’ 거든요. 좋은 라이프스타일을 가진 사람들이 모여서 내리는 건강한 결정들이 좋은 공간, 좋은 도시, 좋은 세상을 만든다는 거죠. 여기에 입각해서 사람들에게 ‘좋은 라이프스타일을 제안할 수 있는’ 브랜드를 위주로 선정했어요. 

일단 월세, 보증금이 없습니다. 건축설계비나 감리비도 없고요. 백화점과 같은 구조이지만, 입점 수수료도 없기에, 수익은 온전히 브랜드 몫이고요. 다만, 프로젝트에 동참하는 관점에서, 전체 공사비 중 공용면적에 대한 공사비와 운영관리비 중, 일부 프로젝트 운영 인건비를 분담합니다. 그래도 3년 총운영비를 혼자 공간을 오픈 했을 때와 비교해본다면, 적지 않은 돈이 세이브 될 수밖에 없어요. 

더불어, 공동성장을 전제로, 브랜드 홍보 및 다양한 내부 브랜들간의 콜라보 기회, 좋은 투자자들과의 멘토링 및 투자 연결기회까지 다양한 베네핏이 있습니다. 다만, 프로젝트의 지속성과 높은 퀄리티를 발전시켜나가기 위해, 이런 베네핏은 상호 약속을 잘 지켜주시는 브랜드들을 위한 포지티브 정책 중 하나입니다. 절대평가로서, 성실한 활동을 보여주는 브랜드는 운영 관리비 절감, 재계약 연장, 파트너 포지션 혜택 등이 있고, 성실 운영의 약속을 지키지 않는 브랜드는 페널티를 받는 구조입니다.  당초 계약 시 이에 대해 충분히 고지하고, 이해한 브랜드들과 우선적으로 함께 하고 있고요.  

맞아요. 저희가 추구하는 모두가 윈-윈하는 공동 성장 방식이죠. 브랜드는 초기 투자 비용을 절감하고 실력을 갖춘 선한 브랜드로의 성장에 전력 집중할 수 있고, 로컬과 건물주 입장에서는 도시가 살아나고, 다양한 측면에서의 새로운 가치를 되찾게 되니까요. 저희는 이상과 현실이라는 두 마리 토끼를 모두 잡는 실험의 성공을 통해, 착한 부자들을 사회적으로 많이 만들고 싶어요.

다만 목표가 이상적이라고 해서, 과정을 느슨하게 할 수는 없어요. (중략) 운영 관리, 수익모델, 콘텐츠와 프로그램 운영 등 다양한 부분에서 퀄리티 컨트롤도 철저히 할 수밖에 없고요. 불성실하다든가 프로젝트 결에 맞지 않게 행동하는 등 공동성장을 저해하고 퀄리티를 떨어뜨리는 브랜드는 원칙적으로 페널티를 받습니다.

브랜드 입장에서는 일반 임대로 단독 매장을 운영하는 것과는 다른 차원의 부담을 느낄 수 있기에, 애초에 이 구조를 잘 이해하는 브랜드를 우선으로 선발했어요. 함께 하기로 한 약속을 상호 잘 지켜 나간다면, 공동 성장이라는 목표를 충분히 달성할 수 있을 거예요. 

(중략) 저는 참 각박하게 살아왔고, 그 과정에서 늘 화가나 있었고, 종종 아주 우울했어요. 그런데 많은 사람들이 그냥 그렇게 산다고 하더라고요. ‘그러면 부정적인 삶의 방식으로 살아가는 건 당연한 건가? 이게 정상인가?’ 라는 생각이 들었고, ‘그렇게 각박하게 살지 않아도 됩니다. 이렇게 살아도 됩니다.’ 라는 대안적이고도 다양한 삶의 방식에 대한 예시들을 언제든 줄 수 있는, 긍정적인 영감을 주고받는 플랫폼이 있었었으면 좋겠다고 생각했어요.

저희가 만들고 싶은 1유로프로젝트는 그런 유무형의 플랫폼이 되고자 시작했습니다. 좋은 라이프스타일이란, 내가 더욱 긍정적인 삶을 살 수 있게 영감을 주는 대안적 삶의 방식을 뜻한다고 생각해요. 그렇기에 저희 프로젝트안에서, 좋은 라이프스타일 제안과 체험 프로그램 운영은, 단순한 재화 판매보다 더욱 큰 의미를 가지고 중요시됩니다. 1유로프로젝트의 정체성이자, 지속가능한 선한 프로젝트의 유지 발전을 위한 생존 전략 키워드이기도 하고요. 우리는 상업대로에 위치하지 않았고, 주거 지역 한가운데 있다 보니, 이 곳에 찾아올 정확한 목적을 만들어 주는 일이 필요합니다.

열심히 준비하고 모두 함께 고생해서 뜻을 모은 만큼 좋은 결과물이 나온 덕분에 다른 지방 도시 지자체에서도 연락이 오고, 제주와 서울 다른 지역과도 이야기 중이에요. 아마 올해 안으로 1~2개 프로젝트를 더 하게 될 것 같고요. 스마트팜 시티 프로젝트도 기획 단계에 있어요.

아무래도 커뮤니티와 지역 공생에 관심이 많다 보니, 커뮤니티를 좋아하는 사람들이 원하는, 그리고 그런 사람들이 만드는 도시는 어떤 모습일까 실현시켜보고 싶은 욕심이 있어요. 지역이 가지고 있는 기존의 좋은 유산과 스마트팜 같은 새로운 것들을 조화롭게 접목시킨 지역 개발 프로젝트를 해보고 싶어요.

1유로 프로젝트처럼 가치 있는 공간을 만드는 곳을 데이터를 통해 더 살펴볼게요. 도시와 공간의 개발 및 운영구조를 혁신하는 소셜디벨로퍼 그룹인 더함인데요. 더함은 안정적이고 지속 가능한 부동산 개발을 통해 다양한 공간과 가치를 창출하는 그룹이에요. 명동성당이 잘 보이기로 유명한 에스프레소 바인 ‘몰또’가 자리하고 있는 곳이 더함이 진행한 프로젝트로 만들어진 '페이지 명동'이기도하죠.

더함은 이 프로젝트를 기획할 때 죽어가는 도시인 명동을 다시 살려보자는 목표로 시작했다고 해요. 쇼핑과 관광에 집중되어 오히려 시민들은 잘 찾지 않고, 코로나의 직격탄을 맞아 죽어버린 도시가 된 명동을 개선하기 위해 고민을 계속하다 페이지 명동이라는 새로운 커뮤니티 공간을 기획한거래요.

명동에 새바람을 불어온 페이지 명동의 마스코트인 몰또의 상권 데이터로 그 인기를 살펴볼까요? 페이지 명동 근방 100m내의 카페 상권을 분석해보았어요. 등록된 카페 수는 5개로 업소당 월평균 매출액은 평균 4000만원대를 유지하고 있는데, 주변 1km 내의 카페상권 평균 매출액이 1600만원대인 것과 비교해 월등히 높았어요.

또 근방의 유동인구가 22년 2월(4,672명)보다 23년 2월(9,145명)으로 2배 가까이 증가한것으로 보아 페이지 명동이 명동의 새로운 흐름을 만들어 가고 있는 것을 유추해 볼 수있어요. 

지역적 특성, 그리고 사람과 삶에 대한 치밀한 분석과 깊은 이해를 기반으로 하는 부동산 개발이 얼마나 중요한지, 도시 재생에 얼마나 큰 영향을 미치는 지 단적으로 알 수 있는 사례죠? 1유로 프로젝트가 진행된 송정동의 상권 분석 데이터를 전해드리고 싶었지만, 기존 상권이 발달하지 않은 지역이라 데이터 확보가 쉽지 않아 페이지 명동의 사례로 대신해보았어요.  

1유로 프로젝트의 기원, 네덜란드 로테르담의 발리스블록 지역의 도시재생 프로젝트에 대한 기사예요. 이 프로젝트는 어떻게 처음 시작되었는지, 어떤 과정을 거쳐 성공할 수 있었는지 자세한 내용을 볼 수 있어요. 여기에 더해 암스테르담에서 진행된 또다른 ‘드커블’의 도시 재생 프로젝트인 선상 사무실 사례도 흥미로워요. 1유로 프로젝트의 시작이 된 사례가 궁금하시다면 읽어보세요! (클릭)

KBS의 세계는지금 에서 이탈리아 시칠리아에서 진행된 1유로 프로젝트를 소개했어요. ‘시칠리아 1유로 주택의 비밀’ 이라는 제목에서 ‘비밀’이라는 단어가 의미심장해요. 시칠리아의 1유로 프로젝트는 지역 주민들이 아니라 외국인들의 유입을 적극적으로 장려하고 있고, 실제로 입주자들도 미국, 영국 등 세계 각지에서 모여들고 있다는데요. 그 이유가 뭘까요? 영상에 달린 댓글도 흥미롭네요. (클릭)